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[宿遷資訊] 明年的樓市,“沒人接盤”還是“排隊搶房”?經濟日報釋放暗號

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樓主
發表于 2019-11-26 16:42:40 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
2019年的樓市,恍然間過得飛快。

易居研究院的丁祖昱今天說,以前還從來沒見過,一年之內,房地產能經歷“春夏秋冬”。

這句話道出了很多業內人士的困惑,今年樓市氣氛的變化之快、頻率之高、政策之堅定,是以往沒有出現過的。

2-5月份時,還是“風和日麗”。

2月份,房企融資額重回千億規模,3月份,南京、杭州、蘇州出現搶房,4月份中西部城市“接棒”,西安、洛陽領漲,5月份,珠三角、長三角多個城市脫穎而出,土地出讓金再創新高。

到了6月份,熱點城市調控加碼,7月份,房企融資收緊,8月份,土地流拍重現,9月份,降價促銷大潮開啟,10月份,房貸利率掛鉤LPR,實現“5連漲”。

如今,樓市又遇到了十字路口。

南京、天津、三亞紛紛調低人才購房門檻,最近兩天,廣州、成都也出現了政策微調,很多人又寄希望于年底樓市出現“翻身”。

明年的樓市,“沒人接盤”還是“排隊搶房”?經濟日報釋放暗號
離年底只剩1個月的時間,這樣的趨勢會不會延續?明年的樓市,“沒人接盤”還是“排隊買房”?2020年以后的房地產市場,又會出現哪些變化?

我們可以從以下幾個角度展開分析。

第一,調控是否會保持“定力”。

明年的市場氣氛,大概率取決于調控的“態度”。

拿2019年來說,之所以遲遲無法出現大的行情,就因為調控的態度非常堅定。

前十個月,各地發布的房地產調控次數達到了400多次,超出了2018全年,7月份開始,更是明確了不刺激房地產的基調。

這是在“穩地價、穩房價、穩預期”基礎上新的提法,明年大概率會得到延續。

有人會說,那最近各個城市出現“定向寬松”的信號,該如何理解?

筆者認為,這些所謂的放松政策,要么離中心城區很遠,急需人口流入,要么是只針對高學歷的年輕人口做出有條件的門檻下放,影響其實很小。

明年的樓市,“沒人接盤”還是“排隊搶房”?經濟日報釋放暗號
簡單一句話,調控的立場不改變,2020年以后的樓市,很難再出現“排隊搶房”。

第二,房產稅是否會更進一步。

關于房產稅,幾乎是年年提,年年都有新進展。

在2019上半年,逐步推進房產稅的方向已經定下來了,落地只是時間問題,唯一不確定的,是明年落地的概率有多大。

從目前的情況來看,免征面積,征收稅率等條件還沒有確定,2020年可能不會開征。

但是,樓市最怕的是“預期”,只是這件事沒有實行,就會一直成為房地產市場一個“懸而未決”的利空。

住建部已經啟動了150城住房聯網,明年可能會有第二次房屋普查,一步步的推進,就意味著多套房持有成本的上升難以避免。

這種情況下,指望有人“排隊搶房”,除非是市場上房價倒掛的限價盤,或者是不得不買房的剛需,多套房持有者是沒有任何動力去增持房產的。

第三,資金能否順利流入房地產。

上文說了,明年的調控態度依然還會非常堅定,不光體現在限購、限貸、限售、限價等政策上,更重要的是資金面。

只要房企融資、房貸利率、資金流入房地產這3大因素沒有變化,樓市想漲起來很難。

拿過去幾年的例子來說,之所以出現了長達三年以上的行情,棚改貨幣化的資金流入,房貸利率的下降,房企的充裕融資,這幾個條件缺一不可。

這些成本極低的資金連續流入房地產,房價上漲也是自然而然的事。

明年的樓市,“沒人接盤”還是“排隊搶房”?經濟日報釋放暗號
但是,今年我們看到一個非常典型的現象:資金流入房地產的路徑,被“掐斷”了。

比如,10月份開始,房貸利率掛鉤LPR,新的房貸利率政策,充當了“一面墻”,未來10年的貨幣,重點傾斜領域是制造業、實體、新經濟、基建、工程機械、建材,因為一年期LPR的利率會持續下降,有利于降低實業的融資成本。

而5年期LPR沒有變化,房貸利率依然高位運行,資金想流進房地產這個“池塘”里,會越來越難。

有人會說,在11月20日,5年期LPR也下降了,是不是說明資金面寬松了一道“縫隙”?

這其實是一種誤讀,經濟日報近期就釋放出了“暗號”。

經濟日報在11月24日指出,LPR下調非“降息”,解讀為房貸利率下調是不正確的。

原因很簡單,1年期LPR連續下降,是為了給小微企業降低融資成本,5年期首次下降,但幅度只有5BP,更重要的是,目前各城市的銀行,房貸合同執行的利率標準,首套普遍會加幾十個基點,二套甚至會加到120個基點以上,5個基點的下降,幾乎沒有任何影響。

國家智囊也“暗示”了未來的走向。

明年的樓市,“沒人接盤”還是“排隊搶房”?經濟日報釋放暗號
住建部原副部長、國家智囊仇保興11月中旬參加第二屆首都發展高端論壇時指出:“城市就是讓生活更美好,這是千古不變的規律,這是任何新城的靈魂。城市不是為了GDP,不是為了汽車,更不是為了先進技術的展示。”

仇保興之前一直針對房屋空置率、房產稅、空置稅、舊改等問題發聲,這次的表態,也是對目前的房地產市場進行“側面解讀”。

房子蓋的再多,房價再高,甲級寫字樓、超高層再普遍,歸根結底,城市的發展還是要靠年輕人和剛需族,如果他們的購買力被“透支”,杠桿率持續升高,那2020年以后的樓市,房子只會變得“沒人接盤”。
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發表于 2019-11-28 17:40:07 | 只看該作者
一天到晚靜造謠
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發表于 2019-11-29 10:01:23 | 只看該作者
讓事實說話
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